하자보수를 요구할 수 있는 사항과 없는 사항에 대하여

작성자: (주)예인건설산업님    작성일시: 작성일2014-05-13 14:56:33    조회: 3,396회    댓글: 0
 
하자란?
넓은 의미의 하자 : 부실시공, 오시공, 미시공, 변경시공 등을 포함하여 설계도면의 내용과 다르게 시공 한 사항을 말하는 것으로써 우리가 일반적으로 하자보수를 요구하는 사항과는 다르다 할 것입니다. 즉, 광의의 하자는 준공검사 이전에 발생한 하자와 준공검사 이 후에 발생한 하자를 모두 포함하고 있는 것이기 때문에, 입주자가 하자보수를 요구하는 것 중에 "하자가 아니므로 보수를 해 줄 수 없다"고 시공사가 주장하고 있는 것들은 준공검사 일 이전에 발생한 하자이기 때문에 하자보수를 해 주지 않는 것입니다.
★ 하자보수를 요구할 수 있는 하자란?
    준공검사일 이 후에 발생한 하자로써, 정상적으로 설계도의 내용대로 시공은 하였지만 어떠한 이유로 인해 그 기능을 제대로 발휘하지 못하는 것을 말합니다. 즉, 설계도 대로 시공은 하였지만 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림 등 주택법 시행령의 별표6과 관련된 사항들이 발생되는 것에 한하여 하자보수를 요구할 수 있는 것입니다.
예를 들어, 어느 세대에 벽지 도배의 무늬가 맞지 않는 경우가 있다고 하였을 때, 정상적으로 시공을 하였지만 그 시공의 잘못으로 무늬가 맞지 않는 것이기 때문에 하자보수를 요구할 수 있는 것입니다. 그러나 벽지의 재료가 실크벽지를 시공하도록 되어 있었는데 실크벽지를 시공하지 않고 비닐벽지를 시공하였다면 그것은 하자보수를 요구할 수 있는 하자가 아니라 계약상의 책임을 물어 손해배상을 청구해야만 하는 하자 인 것입니다.
따라서 같은 하자라 하더라도 그 성격에 따라 하자보수를 요구할 수 있는 것과 손해배상을 청구해야만 하는 것으로 나누어 지는 것이므로, 손해배상을 청구해야 하는것을 하자보수요구를 하였을 때 시공사는 계산을 해 보고 하자보수를 해 주는 것이 저렴하다고 생각되면 하자보수로 끝냄으로써 입주자는 손해를 보게 되는 것이고, 하자보수를 해도 비용이 너무 많이 들게 되므로 안해주고 버티면 시간이 지나가게 되었을 때 유야무야 지나가게 되면 더 좋은 것이 될 수 있으므로 하자보수를 해 주지 않는 다고 하는 경우도 있을 수 있습니다. 그러므로 하자의 성격에 따라 손배소송과 하자보수요구를 달리 해야 할 것입니다.
★ 손해배상청구소송과 하자보수는 별개의 것입니다.
    하자보수를 해 주지 않는 것과 관련하여 소송을 진행하게 되면 하자보수를 중단하게 됩니다. 그러나 위의 경우에서 벽지의 재료가 변경된 것에 대한 손해배상청구소송을 진행하게 되면 하자보수를 지속적으로 해 주어야 하므로 얼마든지 하자보수를 요구할 수 있습니다. 그러므로 손배소송을 할 사항인지 하자보수를 요구할 사항인지에 대해 명확하게 가려 낼 수 있는 사람으로 하여금 그 내용을 정확하게 분류하는 것이 중요한 것이라 하겠습니다.
★ 손해배상청구소송에 대하여...
    일반적으로 손해배상청구소송에 대해 미온적인 태도를 많이 보이고 있는 것이 현실이라 하겠습니다. 왜냐하면, 이러한 소송을 하였을 때 피고들(시행사, 시공사 등)은 대형회사로써 변호사도 많이 선임하고 자금도 넉넉하므로 웬만하지 않으면 패소하는 경우가 많다고 생각하기 때문에 이러한 소송을 기피하게 되는 것이라 생각합니다.
그러나, 위에서도 말했듯이 손배소송의 내용과 하자보수요구의 내용을 명확하게 구분을 해야 하는 것이 가장 우선적인 것이기 때문에 패소하는 경우가 간혹 있습니다. 즉, 하자보수요구를 해야 하는 사항임에도 불구하고 손배요구를 하게되면 법원은 원고들의 패소로 결정할 수 있기 때문입니다.
한편, 입주자들이 준공승인 일 이전에 발생한 광의의 하자를 쉽게 발견할 수 없기 때문에 소송의 내용이 빈약하고, 그렇기 때문에 배상금이 나와도 적은 금액이 나오기 때문에 사람들의 관심을 그다지 많이 끌지 못하게 되는 것이라 하겠습니다. 즉, 소송거리를 많이 찾아내지 못하는 것이 전문가가 아닌 입주자들의 한계라 할 것이므로 이러한 내용을 전문가에게 의뢰하였을 때 별도의 비용이 소송을 하기 전에서 부터 발생이 되는 것이므로 사람들의 호응을 얻지 못하게 되는 것이라 하겠습니다.
그러므로 가장 중요한 것은 모델하우스와 다르게 시공된 것 - 구청에 모델하우스에 관련된 자료가 제출되어 있으므로 정보공개요청을 해서 자료를 획득하고, 그 내용과 현 건물의 차이점을 발견하기만 하면 됩니다.
카다로그와 다르게 시공된 것 - 카다로그의 내용 중 시공사 또는 시행사가 시공할 수 없는 것(예를 들면 아파트 단지와 인접하여 8차선 도로가 개설됩니다. 라고 하였을 때, 이 내용을 시공사 또는 시행사가 이행 할 수 있는 내용이 아니라 해당 시청에서 공사를 할 수 있는 사항이기 때문에 이러한 것은 소송의 내용으로 포함될 수 없다 할 것입니다.)을 제외한 아파트 단지 내에 해당하는 사항을 발췌하여 그 내용과 부합되게 시공이 되었는지를 살펴보면 될 것입니다.
설계서와 다르게 시공된 것 - 착공설계도면을 설계변경하는 경우가 많이 있는데, 이러한 설변경과 관련해서 계약서에 명시된 것이 있을 것입니다. 이 때, 시제가 일치하는지, 수분양자들이 불리한 내용의 설계변경이 가능하다는 문구는 없는지를 살펴보시면 되고, 구청(시청)에 정보공개요청을 하여 설계도면 전체를 복사할 수는 없는 것이므로 우선 설계도를 살펴 본 다음 도면번호를 적어 복사요청을 하겠다고 하는 문서를 제출하시면 될 것입니다. 일반적으로 설계도면의 구성은 전체적인 도면, 그 내용을 확대 해 놓은 도면, 세부 내용을 구분하여 그린도면으로 구분할 수 있으므로 전체적인 도면으로 대략적인 내용을 확인 한 후 그에 따라 확대도면이나 세부도면을 복사요청하면 될 것입니다. 무조건 오랫동안 쳐다보면서 현재 시공된 형태를 상상하면서 하나하나 섹터를 정해서 훑어 보시면 성과가 있을 것입니다.
이렇게 해서 목록을 작성 해 놓고, 아파트의 소송대상자 전체의 목록을 작성 해 놓고, 소송에 대한 개요, 목적, 대략적인 내용(세부적으로 밝히면 곤란할 수 있습니다. 왜냐하면 그 내용이 상대방에게 들어가게 되면 소송방해목적으로 사용되어 질 수도 있으므로 대략 00외 00건으로 밝히시면 되고, 자세한 것은 찾아오라고 하면 됩니다.)을 밝히면서 안내문을 작성하여 우편으로 발송하시면 될 것입니다.(세입자는 필요없습니다)
이렇게 해서 우리아파트도 현재 소송을 진행중에 있습니다. 약 130여건을 찾아내어 실제 배상금을 요구하는 것은 74개 항목에 이르고 있으며 금액은 판결에 의해지는 것이므로 확정이 되지 않은 상태 입니다만 감정서상의 금액으로 보았을 때 분양금액의 20%정도에 이르고 있습니다. 또한 이러한 내용이 다른 아파트에 알려지면서 우리아파트에 대해서도 좀 살펴 봐 달라고 하는 연락이 오는데, 실제  그 아파트에 가서 살표 보게되면 실정법을 위반하게 되는 것이므로 그 아파트에 가서 하자를 찾아볼 수는 없다고 하면서 이러한 내용을 알려 드렸습니다. 그런데 가장 중요한 것은 이러한 자료를 확보하더라도 하자를 찾아내지를 못하는 것입니다. 그래서 자료들을 사진 또는 스캔으로 받아 저에게 메일로 보내 왔는데, 대략적으로 150여개를 찾아냈고, 자신들이 200여개를 찾아냈지만 판사의 요청에 의해(요구하는 항목을 줄여달라는 요구-별 이상한 요구를 하는 판사를 보았습니다) 대략적으로 170여개의 항목으로 소송을 진행중인 아파트도 있습니다. 따라서 얼마나 많은 하자(준공검사일 이전에 발생한 하자)를 찾아내는 것이 무엇보다 중요하다 할 것입니다.
한편, 이렇게 소송을 진행하면서 변호사에게 자료만 던져주고 방치하는 경우가 많습니다. 그러나 변호사는 건축사가 아닙니다. 또한 해당 아파트의 실정에 대해 많이 알지 못합니다. 그러므로 원고들이 요구하는 내용에 대해 잘 모르고 꼭 제시해야 할 사항들에 대해 소홀하여 지나치는 경우가 많이 있고, 아울러 소송이 빨리 진행되던지 혹은 합의종결을 유도하여 종결함으로써 변호사는 소기의 목적을 이루려는 경향들이 있기 때문에 소송을 담당하는 사람들을 지정하여 그 사람들에게 일정 비율을 나누어 주는 것으로 하여 소송에 매진을 하게 되면 분명히 좋은 결과가 있을 것이라 생각됩니다.
소송전담자가 없다면 이러한 일을 대신 해 줄 사람이 거의 없다고 해도 과언이 아닙니다. 그렇기 때문에 시공사, 시행사에서는 설계변경을 임의로 하게 되고, 그래도 수분양자들은 제대로 된 배상을 못 받게 되는 경우가 많습니다.
건축전문변호사라고 하는 사람들! 그사람들도 변호사일 뿐이며, 아파트가 처한 세부적인 내용에 대해 잘 모릅니다. 그러므로 전담자를 지정하여 법원에 제출하는 준비서면의 내용 하나하나에 대해 전담자가 작성할 정도로 세심하게 신경을 쓴다면 변호사도 마음대로 하지 못하게 됩니다.
자!
수분양자들의 제대로 된 권리, 의무를 되찾기 위해 노력을 많이 해야 합니다. 작금의 시공사, 시행사들은 수분양자들을 봉으로 알고 있다 할 것입니다. 수분양자들에게 아무런 통보도 없이 설계변경하고 오시공, 미시공, 변경시공 하는 예가 너무 많습니다. 이 땅에 이러한 행위가 없어질 때 까지 우리 카페의 회원님들이 서로 많은 정보를 공유하면서 대응 해 나간다면 분명히 밝은 분양시장이 되고 정당한 권리를 누리게 될 것이라 확신합니다.
다같이 정보도 공유하고 서로 알려주면서 시행사, 시공사의 비리를 척결하는데도 앞장서십시다.
 
 
(주)예인건설산업
 
 

[이 게시물은 최고관리자님에 의해 2018-03-20 10:34:52 고객지원 > 자주묻는 질문에서 복사 됨]

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