아파트운영 길라잡이 하자및 관리운영

작성자: (주)예인건설산업님    작성일시: 작성일2014-05-12 12:14:50    조회: 1,528회    댓글: 0
① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
 
** 하자대처 - 누수·싱크대문 등 꼼꼼히 살펴야 관리사무소 통한 요구가 바람직 ** 

화장실 천장의 누수,삐거덕거리는 싱크대 문,울퉁불퉁한 목욕탕 타일.
이같은 사항들은 내집 마련 감격을 무참히 깨어 버리는 '하자'에 해당하는 것들이다. 하자의 범위는 공동주택 관리령에 '공사상 잘못으로… 건축물 또는 시설물 등의 기능상 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자'로 규정하고 있다.
하자에 대해서는 부위별로 1년에서 10년까지 건설회사에 보수책임을 지우는데 통상 하자보수의 성실 이행을 위해 하자보수보증금을 예치하도록 법에 규정돼 있다.
하자는 우선 건설사 소속 하자 전담반을 통해 보수한다. 보수하지 않거나 보수 후에도 재차 문제가 발생하는 경우 관리사무소와 입주자대표회의를 통해 공동으로 대응하는 것이 바람직하다.
세대 내 전용부분 하자는 보통 1년의 하자보증기간을 갖는 경우가 대부분인데 건설사측이 하자 보증기간을 경과했다고 잡아떼는 경우가 많다. 이럴 때를 대비해 문서(우체국 내용증명)로 하자보수를 요청해야 한다.
비뚤어진 문이나 층간 소음의 경우 하자인지 아닌지 여부를 두고 다투면서 하자 보증기간을 넘길 수 있고,물이 새는 누수하자는 상당한 시간이 지나야 완벽한 보수가 되었는지 여부를 알 수 있기 때문이다.

 
 
** 층간소음 - 시공에 따라 많이 줄일 수 있어 심할 땐 하자보수비 청구 가능 **
아파트는 대부분의 구조물이 공용으로 되어 있다. 우리 집 천장이 윗집 방바닥이 되고 우리 벽이 동시에 이웃집 벽이기도 하다. 따라서 벽 천장을 함께 사용하는 아파트에서의 생활소음은 이웃으로 번지게 마련이다.
아파트의 이웃간 소음은 어느 정도는 불가피하다고 할 수 있다.
대다수 아파트 입주민들은 이웃 세대나 위층에서 걸어다니는 소리,화장실 물 내리는 소리,피아노 소리 등 다양한 생활소음에 조금씩 불편을 느끼고 있고,심하면 이웃 간 다툼의 원인이 되기도 한다. 그러나 시공자는 이를 하자로 인정하지 않고 있는데 전문가의 대체적인 견해는 아파트 소음은 시공하기에 따라 상당히 줄일 수가 있다고 한다.
법적으로 층간 소음에 관한 규정은 아직 없으나 지난해 12월 15일 서울지법은 '야간에 숙면하려면 소음도가 35dB 미만이어야 하는데 이 아파트를 조사한 결과 야간에 바로 위층 화장실에서 물을 내릴 경우 아래층에서 측정된 소음도가 평균 55dB이어서 수면을 방해받은 점이 인정된다'며 소음에 시달린 입주민이 제기한 손해배상청구소송에서 건설회사는 하자보수비를 지급할 의무가 있다고 판결을 내렸다.즉 층간 소음도 하자에 해당된다는 것이다.

 
** 하자보수 보증금 - 보증기간내 발생한 하자 5년간 청구권행사 가능 **
아파트 베란다 외벽에 미세한 균열로 인해 빗물이 조금씩 배어 들어와 건설회사의 보수팀이 보수를 하고 갔는데 다음 해 빗물이 다시 스며들었다. 건설회사에 다시 보수 요청을 하였더니 하자보수 기간이 끝났으니 보수해줄 수 없다는 것이다.
이 같은 건설회사의 항변에 입주민은 달리 대항할 방법이 없는 것일까.
건설회사의 하자보수 의무불이행에 대비하여 법에서는 반드시 하자보수 보증금을 예치토록 의무화하고 있다.
공동주택은 사용검사 승인시 사용검사권자인 구청장에게 대지가격을 뺀 총 공사비의 3%를 하자보수보증금 또는 이행보증 보험증권 등으로 예치토록 되어 있다. 만약 입주자가 신청한 하자보수에 대해 건설회사가 불응하면 하자보수 보증금으로 직접 보수할 수 있다.그러나 현실적으로 현금으로 하자보수보증금을 예치한 건설회사는 거의 없으므로 보증증권을 이용하여 보증회사에 하자보수보증금을 청구,보수할 수 있다.
건설회사가 부도난 경우에도 하자보수 보증금을 청구하여 보수할 수 있음은 물론이다.
하자보수 보증증권은 하자보수 보증기간이 끝나면 보증해제를 하게 돼 입주민들은 보증기간이 지나면 보증금을 청구할 수 없다고 생각하고 포기하는 경우가 많다. 그러나 보증기간 내 발생한 하자는 보증기간이 경과하여 보증해제가 되더라도 보통 5년간 보증금 청구권을 행사할 수 있다.
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 일조권 침해 - 동지일 기준 연속 2시간 하루에 최소 4시간 확보 **
햇빛이 많이 들어오지 않는 것도 하자에 해당될까.
일조권 침해는 일조량 부족으로 동절기 난방비가 많이 드는 것은 물론이고 곰팡이 피부병 등 위생상으로도 많은 문제점이 발생하므로 넓게는 하자로 인정된다.
99년 1월 대법원의 판례는 '일조권 등의 침해가 비록 건물이 건축법 등 관계법령의 기준에 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위'라 하여 일조권 침해에 대한 법령상 규정은 최소 기준에 불과하다는 입장을 보였다.
일조권 침해여부를 판단하는 기준에 대해 96년 3월 서울고법은 일조권 분쟁 사건에서 '공동주택에는 동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 6시간 중 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우 중 어느 것에도 속하지 않는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 타당하다'고 하여 일조권을 좀더 두껍게 보호하고 있다.
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 구조변경 - 하중없는 비내력벽 철거때 입주자 동의·허가신청 필요 **
거실과 방을 넓게 사용하기 위하여 거실과 베란다 사이의 유리창을 철거한다든지 작은 방과 뒷베란다 사이의 유리창을 철거하는 경우를 종종 볼 수 있다. 일부 아파트에서는 거실과 작은 방 사이에 벽돌로 시공된 칸막이벽을 허물고 내부공간에 변화를 주는 입주민도 자주 볼 수 있다.
수직하중을 받지않는 비내력벽이더라도 이를 철거하기 위해서는 자신이 거주하는 해당 동의 입주자 3분의2 이상 동의를 얻어 사용검사권자(기초자치단체장)에게 허가신청을 하여야 하고 사용검사권자는 구조안전에 이상이 없다고 인정될 경우에 허가할 수 있다.
따라서 칸막이벽이라고 해서 입주민이 마음대로 이를 철거할 수 없고,이러한 제한들을 위반하면 주택건설촉진법에 의해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다.
그러나 이같은 법조항과는 달리 구조변경은 일상적으로 이루어지고 있다. 현재 일선 구청에서는 사용검사 전 구조변경은 엄격히 규제하면서도 입주 후는 사실상 단속을 하지 못하는 실정이어서 현실과 법 사이의 괴리가 존재하고 있다.
아파트 시공사측에서는 비내력벽 외 아파트 구조를 건드릴 수 있는 내부구조변경을 막기 위해 아파트 관리주체와 충분한 상의를 권유하고 있다.
 

 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 주차장 부설 - 주민 동의·단체장 허가 땐 일정범위서 용도변경 가능 **
조금 오래된 아파트는 주차장 부족으로 밤마다 주차전쟁을 벌이는 경우가 많다. 이런 경우 쉽게 생각할 수 있는 방법으로 단지 내 화단을 걷어내거나 놀이터를 줄여 주차장으로 만들 수 있으나 법령을 무시하고 주차장 증설공사를 했다가 낭패를 볼 수가 있으니 주의해야 한다.
그리고 외부 차량 통제를 효과적으로 하기 위해 일부 출입구를 폐쇄하는 것도 마찬가지다.
법에서는 공동주택 단지 내 주차장 등 부대시설을 증축하거나 기존의 부대시설을 다른 용도로 사용하기 위해 폐지하려면 입주자 3분의2 이상의 동의를 얻어 시·도지사의 허가를 받아야만 가능토록 하고 있다. 이 경우에도 기존의 화단 놀이터 등의 면적이 법적 기준면적보다 넓어야 하고,초과하는 범위 내에서만 주차장으로 용도변경이 가능하다.
일부 아파트에서는 아예 주차전용 조립식 건물을 지으려고 하는 경우도 있는데 이 역시 입주자대표회의의 동의를 얻어 시·도지사에게 신고만으로 가능하다.
출입구와 단지 내 도로도 폐쇄하려면 마찬가지로 입주민 동의와 시·도지사의 용도폐지 허가를 받아야 하는데 이 경우에는 위해의 방지를 위해 부득이하다고 인정되는 경우에만 가능하다.
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 냉 난방식 전환 - 중앙집중식 비용 다소 비싸 주민 동의거쳐 개별식 가능 **
중앙집중식 난방이 높은 열효율과 편리성 때문에 한 때 선호되었으나 최근 천연가스의 보급이 늘면서 경제성과 공간활용도가 높은 개별 난방방식이 압도적으로 늘고 있는 추세이다.
중앙집중식 난방의 경우 중앙보일러를 작동하고 관리할 인력이 추가로 필요하므로 인건비가 많이 들고 보일러 및 난방배관의 유지보수비용도 만만찮다. 열사용량을 측정하는 열량계가 세대별로 부착되어 있지 않고 분양면적에 비례하여 난방비를 부과하므로 절약하지 않고 다소 과소비하는 경우도 있어 생각보다 비싼 난방비를 물게 된다. 전문가들은 개별 난방과 중앙집중식 난방의 연간 난방비만을 비교하면 100대 111로 중앙집중식 난방방식이 비싸다고 한다. 사정이 이렇다 보니 오래된 아파트에서는 보일러나 배관 수명이 끝나면 개별 난방방식으로 전환하는 사례가 늘고 있다.
중앙집중식 난방방식을 개별 난방방식으로 전환하고자 할 경우에는 우선 보일러와 배관 등 부대시설을 용도폐지하고 철거해야하므로 법령에 따라 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시·도지사의 허가를 받아서 철거하고 공개경쟁입찰을 거쳐 개별 보일러 공급업체를 선정하면 될 것이다.
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 지하공간 활용 - 대피시설 기능 방해않을 땐 공동시설로 용도변경 가능 **
공동주택은 지하의 일정 면적을 비상시 피난공간으로 활용할 수 있도록 대피시설을 확보해야 한다. 이 지하대피소가 평소에 빈 공간으로 남아 있어 다른 용도로 활용하고 싶은데 이것이 가능할까.
일부 아파트에서는 물품보관 창고로 일반인들에게 임대를 주고 임대수입을 얻기도 하고 일부 아파트에서는 운동기구를 비치하고 주민들이 공동으로 헬스장으로 사용하곤 한다.
관련 법령에서는 지하대피시설로 사용하는데 지장이 없도록 유지 관리를 해야 한다는 전제 하에서 이를 허용하고 있으나 영리를 목적으로 하는 용도 변경 행위는 허용하지 않고 있다.
따라서 대피시설로서의 기능을 방해하지 않는다면 입주민들의 공동시설로 다양하게 활용할 수 있어 매우 소중한 공간이 되기도 한다. 헬스장이나 에어로빅 연습장으로 사용하는 아파트도 많이 있고 청소년 독서실이나 서예 강습실 등 다양한 용도로도 활용이 가능하다.
물론 이러한 용도 변경을 위해서는 입주민 2/3 이상의 동의를 얻어 시·도지사에게 신고를 해야 한다. 물품 보관 창고로 임대하는 것은 대피시설로 그 기능을 저해할 뿐 아니라 영리행위가 되기 때문에 허용되지 않는다.
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** '흉물' 인양기 - 올 4월 특례규정 마련 단체장 허가 철거 가능 **
최근 한 아파트에서 이삿짐을 나르다 인양기(곤돌라)가 추락하는 사고가 있었다. 옥상에서 두 줄로 견인되어 이삿짐을 나르는 인양기는 매우 위험하여 예전부터 아파트에서 많은 사고를 일으키곤 했다.
고층 아파트가 처음 등장했을 때 인양기는 이삿짐을 나르는 중요한 수단이었으나 지난 93년부터 16층 이상의 아파트는 화물용 승강기의 설치를 의무화하여 인양기를 설치하는 아파트가 줄어들게 되었다. 최근에는 고가 사다리차의 등장으로 인양기는 거의 사용되지 않고 흉물로 남게 되었다.
이러한 인양기를 아예 철거하고 싶은 아파트가 많은데 가능할까.
인양기는 사용에 위험이 따를 뿐만 아니라 그 효용성에 비해 관리에 따르는 비용과 시간도 적지 않아 비경제적이다. 인양기를 철거하려고 해도 과거에는 법령의 규정에 얽매여 이를 철거하지 못하였다. 그러나 올들어 지난 4월 '주택건설기준 등에 관한 규정'을 개정하여 종전 7층 이상 15층 이하의 공동주택에 예외적으로 인양기 설치가 가능했던 규정을 삭제하고 이미 인양기가 설치된 공동주택은 이를 철거할 수 있도록 특례규정을 마련하여 입주자의 2/3 이상의 동의를 받아 시·도지사의 허가를 얻으면 철거를 손쉽게 할 수 있도록 하였다.
<주택관리사협회 부산시회 051―866―9851>
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 아파트 명칭 변경 - 해당구청에 신청하고 법원 등기부도 고쳐야 **
지금까지 아파트 단지 이름은 보통 아파트가 위치하고 있는 행정동(洞) 이름과 건설회사의 이름을 붙여서 많이 사용해왔으나 최근 들어 아파트 단지의 특성과 입주민의 소망을 담은 개성 있고 정감 어린 이름이 많이 등장하고 있다.
이미 지어진 아파트의 이름을 바꾸는 경우는 그리 많지 않지만 기존의 명칭이 부정적인 이미지를 주는 아파트의 경우 간혹 이름을 바꾸기도 한다.
이런 경우 절차가 간단치 않다. 우선 입주민의 80% 이상 동의를 받아 해당 구청에 건축물대장 기재사항 변경신청을 내야 한다.변경 신청을 낼 때에는 입주자대표회의에서 아파트 명칭 변경에 관한 안건을 의결한 내용을 기록한 회의록,일간지에 개명 공고한 사실을 확인할 수 있는 서류 그리고 아파트 관리규약을 첨부하여야 한다.
이렇게 하여 건축물대장 상의 단지 명칭이 변경되면 이를 근거로 관할 법원에 등기부등본 상의 아파트 명칭도 변경해야 한다. 변경등기 신청은 입주민 개개인이 하는 것도 가능하나 법무사를 지정해 단체로 변경등기를 신청하면 좋을 것이다. 끝으로 관할 동사무소에도 주민등록표 상의 기재사항 변경신청을 하여야 한다.
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 관리비 배분방법 - 전용면적별 부과 원칙 입주민 자율로 정해야 **
아파트 관리비 부과내역서를 보면 항목별로 세대별 분담 기준이 제각각이다.
관리비 분담 방법은 분양면적 비례 부과와 세대별 균등부과 그리고 사용량 비례 부과로 크게 나눌 수 있는데,분담 기준은 관리규약으로 입주민이 자율적으로 정해야 한다.
그러나 현실적으로 모든 입주민을 만족시키는 보편타당한 기준을 찾기가 쉽지 않으므로 각자의 이해관계에 따라 다소 불만을 가질 수밖에 없다.
원칙적으로 관리비는 공유 시설물의 유지관리에 필요한 비용이므로 공유부분의 소유지분에 비례하여 관리비용을 배분하는 것이 합리적이다. 따라서 공유부분 지분은 전용면적에 비례하여 배분되므로 일반관리비,청소비 등 대부분의 관리비는 전용면적(편의상 분양면적)에 비례하여 각 세대에 배분하게 된다.
그러나 공유시설물 관리와 전혀 관계없는 음식물쓰레기 처리비는 세대별 균등 부과가 합리적이며,세대별 사용여부나 사용량 측정이 가능한 전기·수도료나 주차장 사용료 등은 사용여부나 사용량에 비례하여 부과하게 된다.
 
 ① 하자대처  ② 층간소음  ③ 하자보수보증금  ④ 일조권 침해
 ⑤ 구조변경  ⑥ 주차장 부설  ⑦ 난방방식 전환  ⑧ 지하공간 활용
 ⑨ '흉물'인양기  ⑩ 아파트 명칭변경  ⑪ 관리비 배분방법  ⑫ 관리선수금
 
 
** 관리 선수금 - 첫 입주 평당5천원 선불 이사갈때 반환청구 가능 **
아파트에 처음 입주하면 보통 평당 5천원 안팎의 관리선수금을 내라고 한다.
관리선수금이란 관리비가 통상 정산(후불)제로 운영되어 이번 달 관리사무소가 지출한 각종 비용은 다음 달 정산하여 부과하게 되는데 그 사이 필요한 자금을 달리 조달할 방법이 없다. 따라서 입주민이 입주시 필요한 관리비용 규모를 예상하여 미리 마련해놓는 금액이다. 이러한 관리비 선수금은 법에 규정된 것은 아니고 분양계약서나 관리계약서에서 그 근거를 마련하여 운영하고 있다.관리비 선수금은 입주시 일괄 징수하여 은행에 예치하고 있으나 관리비 지출과 정산·수납은 매월 계속 반복되므로 그 잔액이 한시도 장부상 총액과 일치할 수 없게 된다.
간혹 일부 아파트에서는 관리선수금 총액을 정기예금으로 은행에 예치시켜 놓는 경우가 있다. 이러한 아파트는 입주 후 오랜 기간이 지난 아파트로서 각종 충당금 등이 관리비 통장에 상당 금액 남아 있어 관리선수금이 없어도 당월 관리비를 운용할 수 있는 아파트이다.
입주민이 이사를 나갈 때에는 관리사무소로부터 선수금을 돌려받을 수도 있고,선수금 반환청구권을 양도하는 조건으로 이사오는 매수인에게 선수금을 받을 수도 있는데 이는 아파트 관리규약으로 정하게 된다.
 
(주)예인건설산업

[이 게시물은 최고관리자님에 의해 2018-03-20 10:34:27 고객지원 > 자주묻는 질문에서 복사 됨]

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