일단 청구가능하고요. 하자보수청구후 보수받을수 있습니다.

건물이 만 3년이 넘어서면 인정받을수 있는 하자부분이  줄어들게 되므로, 3년 이전에 청구하는 것이 좋습니다.

4년이 지난 경우 건물에 심각한 하자발생시 보수공사를 할수 있는 충분한 보수비용 을
받을수가 없습니다.

1년차 하자품목의 보수비용은 지금현재로 건축주에게 반환이 된 상태입니다.

(예외)서울보증보험일경우2/3/4/5/10년 를 청구 가능하고요.

 건축주가 지급동의를 해주었을경우는 남아있는 보증금을 전액 수령가능합니다.

이럴경우 1년차가 설상 지났다 하더라도 하자보수 회사와 입주자대표측과 협의후심각한
하자부분에 대하여 공사를 받을수 있습니다.




                                                                                                 (주)예인종합건설




< 공동주택의 하자처리 >

4.하자의 청구

㉮ 하자청구의 일반사항

1) 공유부분과 전유부분 하자의 구분 요청
-  각 세대에서 집계된 전유부분의 하자사항과 관리사무소가 집계한 공유부분 하자 사항을 구분하여 사업주체에게 하자보수를 내용증명으로 신청한다.

2) 하자보수 기간 내에 하자보수 요구
- 주택법시행령 제59조제1항 및 제62조제1항에 의하여 규정된 하자기간 내에 발생한 하자에 한하여 하자보수를 요구할 수 있으므로 모든 하자는 최소한 매년 1회 및 각 시설의 하자만료 1개월 전에 일제점검을 실시하여 발췌한 하자내역을 최소한 기간만료 20일전까지 사업주체에 도착하도록 조치해야 한다.

3) 재하자의 청구
-  하자보수 공사 후 또 다시 하자가 발생한 경우에는 하자만료 기간 내에 사업주체에게 직접 하자보수를 요청하며 기간내의 하자발생기록을 보관하고 만료일이 임박한 경우엔 전화로 요청할 수 있으나 그 때에도 내용증명으로 전화요청 내용을 확인해 놓는 것이 좋다.
   또한, 하자보수 요청 중이거나 요청한 것 중에 하자보수 작업을 미실시 한 것이 있는 경우에도 최종하자 사항을 재점검하여 다시 요청한다.

4) 시공사의 하자보수계획 등의 통지 의무
-  주택법시행령 제59조제5항의 규정에 의하면 ‘하자보수를 요구받은 사업주체는 3일 이내에 해당하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자 대표회의등에게 통보하여야 한다.’고 명시하고 있다.

㉯ 하자의 기간

1) 주택법에 의한 하자기간 (2007.3.16개정)

<공사별  /  책임기간  /  세 부 공 종 별>

A.구조내력부

a : 10년 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외)

b : 5년 보·바닥 및 지붕

B.시설공사별

a: 4년
  ① 철근콘크리트 (일반,특수,프리캐스트)
  ② 지붕·방수공사 (지붕,홈통,우수관,방수공사)

b : 3년
① 대지조성공사(포장공사)
② 지정·기초(직접,말뚝가초공사)
③ 구조용철골공사 
④ 승강기·인양기설비공사
⑤ 잡공사(온돌공사)
⑥ 가스 및 소화설비공사(소화,제연,가스저장시설공사)
⑦ 전기·전력설비공사(수변전,발전설비,승강기및인양기설비공사)
⑧ 통신·신호·방재설비공사(자동화재탐지설비)

c : 2년
① 대지조성공사(토·석축·옹벽·배수공사)
② 옥외급수?위생관련공사(공동구·지하저수조·정화조,옥외급수공사) 
③ 경량철골·철골부대공사
④ 조적공사 (일반,점토벽돌공사/블럭공사)
⑤ 목공사중 구조체·바탕재공사
⑥ 창호공사(창문틀,문짝,창호철물공사)
⑦ 마감공사(타일,단열,옥내가구공사) 
⑧ 조경 식재공사 (식재,조경시설물,관수,배수,조경포장,조경부대시설공사)
⑨ 주방기구공사
⑩ 옥내·옥외설비공사 
⑪ 난방·환기·공기조화설비공사
⑫ 급수·배수·위생설비공사
⑬ 가스설비공사
⑭ 전기·전력설비공사(조명  제외)
⑮ 통신·신호·방재설비공사(자동화재탐지설비제외)

d : 1년
① 목공사(수장목공사)
② 창호공사(유리공사)
③ 마감공사(미장·수장·칠·도배공사)
④ 잔디·조경시설물공사
⑤ 금속공사   
⑥ 조명설비공사

2) 주택법에 의한 하자기간의 의미

① 하자 발생기한을 의미 ⇒ 하자의 보수기한이 아니다.
- 주택법 제46조제1항에 의하면 ‘공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 하자를 보수하여야 한다.’고 규정하고 있다.

- 따라서, 주택법에 의한 1년차·2년차·3년차·4년차 5년차·10년차의 하자기간은 각각의 구조내력별  또는 시설별로 해당 하자기간 내에 하자가 발생한 경우에 하자로 인정한다는 취지일 뿐이다.

  ② 하자보수의 청구기한을 의미
- 원칙적으로는 주택법상의 하자기간은 주택법에 의한 하자로 인정받을 수 있는 하자발생기한을 의미하므로 하자가 해당하자기간 이내에 발생되었다면 그 하자 기간이 만료된 이후라도 사업주체가 이를 보수할 책임이 있다.

- 그러나 해당하자가 주택법에서 정한 하자기간 내에 발생되었음을 입증하여야 하므로 주택법에 의한 하자기간은 하자의 발생기간과 더불어 하자보수를 청구할 수 있는 기한으로 보아야 한다.

- 따라서, 공동주택에서는 시설별 하자기간 내에 서면으로 해당하자의 보수를 사업주체 또는 시공사에 청구하여 해당 하자기간 내에 하자가 발생된 사실을 객관적으로 인정받을 수 있도록 조치해야 한다.

  ③ 하자보수 의무기간이 아니다.
- 위에서 살펴본 바와 같이 주택법에서의 하자기간은 해당 하자기간 내에 사업주체가 하자보수를 해야 하는 하자보수 의무기간을 의미하지 않는다. 

- 그런데 때때로 사업주체에서는 주택법의 하자기간을 자신이 하자보수를 해야 할 의무기간으로 착각하여 하자기간이 종료되면 기 청구한 하자보수를 하지 않았음에도 하자기간이 종료되었다는 이유로 하자보수를 태만히 하는 경우가 있으나 이는 잘못이다.

- 사업주체는 하자기간이 종료되었다 할지라도 해당 하자기간 내에 기청구된 하자에 대하여는 해당 하자를 보수할 의무가 있는 것이다.

3) 민법·집합건물법에 의한 하자기간
a. 집합건물의소유 및관리에 관한법률 제9조(담보책임)
- 건물을 건축하여 분양한자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내 제671조의 규정을 준용한다.
b. 민법 제671조(수급인의 담보책임)
- 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대   하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조,   연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.

㉰ 하자보증금의 청구

1) 하자보증금의 청구요건
- 사업주체 또는 시공사가 부도 등으로 파산하여 더 이상 하자보수를 할 수 없는때

- 사업주체 등이 파산을 하지는 않았지만 하자보수의 의무를 이행하지 않거나 불성실하게 하여 더이상 사업주체 등으로부터 하자보수를 받을 수 없는 때

-  하자보증금 청구시 하자보증사에 문서로 하자내역을 함께 발송해야 하며 그 문서에 사업주체등이 하자보수를 할 수 없거나 이행하지 아니하였음을 입증하는 관련서류와 해당 하자가 하자보증기간 내에 발생하였음을 입증하는 서류를 첨부하여 내용증명으로 통지한다.

2) 하자보증사의 대응
- 하자보증사는 “시공사에게 성실하게 하자보수를 이행하라는 요구를 하고 하자보수계획서를 제출하라고 하였으니 기다려 달라”는 답신을 하면서 시간을 지연시키는 경우가 대부분이다.

- 하자보증사의 요구에도 불구하고 시공사가 계속해서 하자보수 의무를 이행하지 아니 하는 경우 보증사가 현장실사(하자확인)를 하여 하자보수비용을 지급하거나 하자보수공사를 위한 입찰절차를 진행(단, 이 경우 보증사는 시공사에게 구상권을 행사)

※ 보증사가 건설공제조합인 경우는 하자보수비용 직접지급 (단, 3개 건설사의 견적요구)
※ 대한주택보증㈜의 경우 입찰을 실시하여 하자보수공사를 시행할 업체를 선정함

- 하자보증사는 자사의 이익을 위해 가능한 하자보수비용의 지급을 하지 않고 시공사와 보증채권자 (입주자대표회의)의 합의를 통해 이를 마무리지으려는 기본입장을 견지하는 경우가 대부분임을 명심하고 이에 대처해야 한다.

3) 하자보증금 청구대상 하자
- 공동주택에 있어 하자보증사가 보증하는 하자는 주택법에 의한 하자만을 대상으로 한다.
    따라서 ‘준공전하자’ 하자보증금 청구대상에서 제외된다.

- ‘준공전하자’란 미시공 및 오시공을 말하는 것으로 하자보증사는 해당 공동주택이 관계법규와 설계도서에 정한 바에 따라 시공을 하였음을 전제로 하여 하자보수이행증권을 발부하기에 보증증권의 약관에 준공전 하자가 보증대상이 아님을 명시하고 있다.

㉱ 기타방법을 통한 하자보수의 청구

1) 한국소비자보호원을 통한 하자의 청구
-  아파트의 하자에 대하여 피해구제신청을 하면 한국소비자보호원은 사실조사 등을 통하여 피해사실을 확인한 후 확인된 피해사실에 대하여 합의권고안을 제시한다. 

- 그러나, 사업주체가 이를 받아들이지 않을 경우 소비자분쟁 조정위원회에 조정을 요청하고 소비자 분쟁 조정위원회는 조정결정을 한다. 
  그러나, 사업주체가 조정결정에 응하지 않을 경우 결국 민사소송으로 이어지게 된다.

2) 공정거래위원회에 제소하는 방법
- 계약서의 내용이나 각종 약관이 불공정하게 작성되었을 경우에 공정거래위원회에 제소하여 불공정한 부분에 대한 시정명령을 얻어낼 수 있다.

-  단, 이는 본질적 의미의 하자에 해당되는 것이 아니라 분양계약서에 위반한 분양 행위(면적이 계약서상 보다 적게 분양되는 등의 경우)에 대하여만 적용된다.