| 하자에 대한 합의 및 하자보수완료확인서의 효력 |
| 이승호 법률칼럼 |
입주자대표회의와 시행사 사이에 하자에 대해 돈으로 배상을 받지 아니하고 보수를 해주는 것으로 합의를 하는 사례가 많다. 그런데, 하자보수가 입주자대표회의에서 생각하는 것처럼 매끄럽게 진행되지 않는 경우에 또 다시 분쟁에 휘말릴 수가 있는데, 과연 하자보수가 제대로 되지 않았으므로 하자보수합의는 무효이고, 따라서 손해배상을 구할 수 있는지가 문제된다.
입주자대표회의와 시행사가 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자의 보수를 종료하기 위한 합의를 하면서, 합의한 하자보수의 이행과 동시에 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자에 관한 하자보수는 종료되고 그 외 추가 하자보수청구를 하지 않기로 약정하였다. 이후 합의된 하자보수가 완료되자 하자보수종료확인서를 교부하였는데, 입주자대표회의에서 다시 하자소송을 제기하면서 시행사가 합의에 따른 하자보수를 제대로 이행하지 아니하였기 때문에 위 합의는 무효이고, 또 그 합의는 불공정 법률행위이거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위에 해당하여 무효라고 주장하면서 손해배상을 구한 사건에서,
대법원은 ‘원고(입주자대표회의)와 시행사 사이에 위와 같은 합의를 한 후, 합의된 하자보수가 완료되자 이를 확인한 후 하자보수종료확인서를 교부한 경우, 특별한 사정이 없는 한 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자 중 합의 당시 하자보수대상으로 명시하여 보수한 부분에 관하여는 그 보수가 종료되었고, 하자보수대상으로 명시하지 않은 부분에 관하여는 그 하자보수청구권을 포기하였다고 봄이 상당하다.’라고 하면서 입주자대표회의의 무효주장을 받아들이지 아니하였다.
다만, 위의 사건에서 대법원은 ‘원고와 시행사 사이의 하자보수종결 합의 및 하자보수종료 확인에도 불구하고, 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수 불량, 각 세대 측벽 및 외벽 단열재 부실시공, 16층 이상 각 세대 반자상부 벽 단열재 부실시공, 14, 15층형 아파트 최상층 각 세대 배면일부 지붕 단열재 미시공, 각 세대 창틀주위 사춤 부실시공 등으로 인한 단열효과의 저하 등의 하자는 시행사가 시공상의 하자를 알면서도 이를 원고에게 고지하지 않았기 때문에 보수책임이 면제되거나 종료되지 않았다.’라고 하였다.
이는 입대의는 건축에 문외한이어서 하자의 구체적인 내용을 알지 못하는 반면, 시행사는 건축에 직접 관여한 자로서 그러한 사실을 잘 알고도 이를 숨긴 채, 합의를 이끌어 내는 것은 신의칙에 반하기 때문이다.
또한, 입주자대표회의는 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송은 제기할 수 없다는 것이 대법원의 입장이다. 그렇다면, 입주자대표회의가 행사한 하자보수에 관한 결정의 효력은 어떠한지가 문제된다.
대법원은 ‘입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 갖는 하자보수청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라고 할 것이다. 따라서 입주자대표회의가 사업주체에 대한 하자보수청구권을 관리·처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나, 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 한다.
기록을 살펴보면, 원고 아파트 관리규약에 공용부분의 수선 및 개량은 입주자대표회의의 의결사항으로 정해진 사실, 원고의 회장과 시행사의 대표이사 사이에 하자보수종결합의가 이루어진 사실, 그 다음날 열린 원고의 회의에서 전날의 합의 내용이 동대표들에게 구체적으로 고지되었는데 아무도 이의하지 않았을 뿐 아니라 합의내용과 같이 하자보수문제를 처리하기로 결의한 사실, 시행사는 합의 내용에 따라 하자보수를 하였고, 원고의 회장은 합의 내용대로 하자보수가 완료되었음을 확인하는 확인서를 작성하여 회사에 교부한 사실, 아파트의 입주자들은 전유부분에 발생한 세대별 하자가 모두 보수되었다는 내용의 확인서에 서명한 사실을 인정할 수 있다.
그렇다면, 원고 아파트의 공용부분에 발생한 하자의 보수청구권은 위 관리규약에 따라, 전유부분에 발생한 하자의 보수청구권은 민법의 규정에 따라 모두 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여 관리·처분하여야 하는데, 원고의 회장은 입주자대표회의의 결의에 따라 하자보수종결 합의를 하고, 그에 따라 하자보수종결 확인을 하였다고 볼 수 있다.‘라고 하여 입주자대표회의의 처분권을 인정하였다.
입주자대표회의와 시행사가 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자의 보수를 종료하기 위한 합의를 하면서, 합의한 하자보수의 이행과 동시에 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자에 관한 하자보수는 종료되고 그 외 추가 하자보수청구를 하지 않기로 약정하였다. 이후 합의된 하자보수가 완료되자 하자보수종료확인서를 교부하였는데, 입주자대표회의에서 다시 하자소송을 제기하면서 시행사가 합의에 따른 하자보수를 제대로 이행하지 아니하였기 때문에 위 합의는 무효이고, 또 그 합의는 불공정 법률행위이거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위에 해당하여 무효라고 주장하면서 손해배상을 구한 사건에서,
대법원은 ‘원고(입주자대표회의)와 시행사 사이에 위와 같은 합의를 한 후, 합의된 하자보수가 완료되자 이를 확인한 후 하자보수종료확인서를 교부한 경우, 특별한 사정이 없는 한 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자 중 합의 당시 하자보수대상으로 명시하여 보수한 부분에 관하여는 그 보수가 종료되었고, 하자보수대상으로 명시하지 않은 부분에 관하여는 그 하자보수청구권을 포기하였다고 봄이 상당하다.’라고 하면서 입주자대표회의의 무효주장을 받아들이지 아니하였다.
다만, 위의 사건에서 대법원은 ‘원고와 시행사 사이의 하자보수종결 합의 및 하자보수종료 확인에도 불구하고, 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수 불량, 각 세대 측벽 및 외벽 단열재 부실시공, 16층 이상 각 세대 반자상부 벽 단열재 부실시공, 14, 15층형 아파트 최상층 각 세대 배면일부 지붕 단열재 미시공, 각 세대 창틀주위 사춤 부실시공 등으로 인한 단열효과의 저하 등의 하자는 시행사가 시공상의 하자를 알면서도 이를 원고에게 고지하지 않았기 때문에 보수책임이 면제되거나 종료되지 않았다.’라고 하였다.
이는 입대의는 건축에 문외한이어서 하자의 구체적인 내용을 알지 못하는 반면, 시행사는 건축에 직접 관여한 자로서 그러한 사실을 잘 알고도 이를 숨긴 채, 합의를 이끌어 내는 것은 신의칙에 반하기 때문이다.
또한, 입주자대표회의는 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송은 제기할 수 없다는 것이 대법원의 입장이다. 그렇다면, 입주자대표회의가 행사한 하자보수에 관한 결정의 효력은 어떠한지가 문제된다.
대법원은 ‘입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 갖는 하자보수청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라고 할 것이다. 따라서 입주자대표회의가 사업주체에 대한 하자보수청구권을 관리·처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나, 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 한다.
기록을 살펴보면, 원고 아파트 관리규약에 공용부분의 수선 및 개량은 입주자대표회의의 의결사항으로 정해진 사실, 원고의 회장과 시행사의 대표이사 사이에 하자보수종결합의가 이루어진 사실, 그 다음날 열린 원고의 회의에서 전날의 합의 내용이 동대표들에게 구체적으로 고지되었는데 아무도 이의하지 않았을 뿐 아니라 합의내용과 같이 하자보수문제를 처리하기로 결의한 사실, 시행사는 합의 내용에 따라 하자보수를 하였고, 원고의 회장은 합의 내용대로 하자보수가 완료되었음을 확인하는 확인서를 작성하여 회사에 교부한 사실, 아파트의 입주자들은 전유부분에 발생한 세대별 하자가 모두 보수되었다는 내용의 확인서에 서명한 사실을 인정할 수 있다.
그렇다면, 원고 아파트의 공용부분에 발생한 하자의 보수청구권은 위 관리규약에 따라, 전유부분에 발생한 하자의 보수청구권은 민법의 규정에 따라 모두 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여 관리·처분하여야 하는데, 원고의 회장은 입주자대표회의의 결의에 따라 하자보수종결 합의를 하고, 그에 따라 하자보수종결 확인을 하였다고 볼 수 있다.‘라고 하여 입주자대표회의의 처분권을 인정하였다.
(주)예인건설산업[이 게시물은 최고관리자님에 의해 2018-03-20 10:34:52 고객지원 > 자주묻는 질문에서 복사 됨]